Jak wybrać działkę odpowiednią pod zabudowę?

Posted on by on Październik 13th, 2014 | 0 Comments »
Udostępnij na:

Jak wybrać działkę, która będzie odpowiednia pod zabudowę oraz jak prawidłowo zlokalizować na niej budynek to momenty w procesie planowania budowy domu, w których podstawowe błędy popełniane przez inwestorów skutkują podwyższonymi kosztami zarówno budowy, jak i następnie utrzymania nieruchomości, a przy tym wpływają na obniżenie jej wartości technicznej. Czasem nawet błedy popełnione na tym etapie w ogóle uniemożliwiają budowę. Aby zakupić odpowiednią działkę, warto skorzystać z porad ekspertów – mogą ich udzielić architekci z biur projektowych. 

jak wybrać działkę

 Działka to podstawa

Najbezpieczniejszym wyborem jest zakupienie uzbrojonej działki budowlanej. Oznacza to, że jest ona z formalno-prawnego i technicznego punktu widzenia przystosowana do rozpoczęcia prac budowlanych – czyli jest przeznaczona pod zabudowę w planach przestrzennych gminy oraz ma dostęp do drogi publicznej. W sprzedaży znajdują się także tak zwane działki trudne – czyli rolne, leśne czy rekreacyjne, które są często wielokrotnie tańsze niż ‚wygodne’ działki budowlane. Doprowadzenie takiej nieruchomości do do stanu, który będzie spełniał wymogi formalne dla planowania zabudowy nie zawsze jest możliwe, często trudne, ale w wielu przypadkach może być kosztem sporego wysiłku organizacyjnego dobrym sposobem na znaczące obniżenie kosztów gruntu w ogólnych kosztach inwestycji. Taka operacja wymagać będzie wielu formalności i dodatkowych opłat, między innymi związanych z uzbrojeniem terenu aby ją móc zbudować na nich budynek. Nie zalecam jej osobom planującym budowę własnego domu i słabo orientującym się w temacie, ale dla bardziej odważnych inwestorów potencjalne zyski z pomyślnego przejścia tej drogi mogą być bardzo kuszące. Wybierając działki inne niż budowlane należy przygotować się na dłuższe oczekiwanie na rozpoczęcie budowy ze względu na konieczne do zrealizowania sprawy urzędowe.

Przy wyborze działki budowlanej powinno się brać pod uwagę nie tylko takie kwestie jak lokalizacja czy cena. Prawidłowy wybór działki to kwestia podstawowa przy planowaniu wzniesienia budynku, co wpływa na jej późniejsze użytkowanie i związane z tym koszty. Przy doborze działki pomóc może biuro architektoniczne, którego pracownicy doradzą w tej kwestii – jak choćby do jakiej placówki administracyjnej się udać, o jakie dokumenty wnioskować, czy jakie cechy powinna mieć działka, byu spełniała preferencje klienta w zakresie jesgo planów inwestycyjnych.

base-line

Bez profesjonalnego wsparcia można popełnić błędy, które mają dalekosiężne skutki. Główne błędy popełniane przy wyborze działki to:

  • nieodpowiednie usytuowanie względem stron świata w stosunku do preferencji klienta

  • wymogi planistyczne uniemożliwiające realizaję planów inwestora

  • wymogi planistyczne podnosące koszt realizacji planów inwestora

  • zbyt duże nachylenie działki

  • niewłaściwa lokalizacja sąsiednich nieruchomości

  • zbyt duża odległość od mediów i dróg publicznych

Kupiona w atrakcyjnej cenie działka nie zawsze jest później tania w utrzymaniu ze znajdującym się na niej budynkiem. Znaczna odległość od miejsca pracy, szkół, sklepów oznacza dłuższe i droższe dojazdy, zbytnie nachylenie gruntów wymaga skomplikowanych prac budowlanych, a nieproporcjonalny kształt wymaga na ogół przygotowania projektu indywidualnego budynku. Inwestor powinien zatem wziąć pod uwagę wszystkie czynniki i na podstawie swoich indywidualnych wymagań podjąć decyzję. 

Kwestie formalne przy wyborze działki

Przy wyborze działki nie można zapominać także o kwestiach takich jak jej stan prawny – takie jak hipoteka czy służebność mogą być sprawdzone w księgach wieczystych, także przez Internet. Drugim ważnym dokumentem jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, niemniej nie wszystkie gminy są w posiadaniu takich planów. Dokumenty te można sprawdzać w gminnych wydziałach architektury i urbanistyki. W MPZP znajdują się informacje o przeznaczeniu działki, na przykład na budownictwo wielorodzinne, jednorodzinne, usługowe wraz z dodatkowymi oznaczeniami dla maksymalnej powierzchni zabudowy, minimalnej powierzchni działki, kształtu budynku itp. Gdy MPZP nie jest dostępny, niezbędne jest uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Na uzyskanie decyzji trzeba uzbroić się jednak w nieco cierpliwości. Z reguły okres oczekiwania to około miesiąca przy prostych warunkach, ale w skrajnych przypadkach gdy próbujemy nieco powalczyć z urzędem i osiągnąć to, co planujemy może to trwać nawet 6 miesięcy.

base-line

Lokalizacja budynku na działce

Przy wyborze działki powinno się również dokładnie sprawdzić jej wymiary, co ma wpływ na lokalizację budynku. Prawo Budowlane wskazuje, że odległość budynku od granic działki ma wynosić 4 metry dla ścian z otworami lub też 3 metry dla ścian bez otworów. Wyjątkiem są tutaj działki wąskie, które mają mniej niż 16 metrów – w tym przypadku ściana ślepa może znajdować siep przy granicy działki w odległości 1,5 metra.

Szczegłówy artykuł na temat lokalizacji budynku na działce i odległości od granicy 

Odległosci od granicy działki

Niemniej budynek na wąskiej działce o wiele trudniej rozplanować, by spełniał wymogi funkcjonalności.Najczęściej biuro architektoniczne musi wtedy przygotować indywidualny projekt odpowiadający wymiarom zakupionych przez klienta gruntów. Z praktyki wynika, że często taki dom wg projektu ‚szytego na miarę’ na trudnej np. wąskiej działce (czyt. tańszej) jest w efekcie dużo wygodniejszy, tańszy w budowie i eksploatacji oraz dużo bardziej bezproblemowy w obsłudze inwestycji niż dom zbudowany na podstawie projektu gotowego ‚z katalogu’ na ‚łatwiej’ działce. Usługi projektowe i doradztwo są dużo droższe, ale per saldo w ogólnych kosztach inwestycji może wyjść na to samo albo taniej, ale korzystasz z wiedzy i doświaczenia które procentuje na każdym etapie inwestycji.

Również często popełnianym błędem przy wyborze miejsca do budowy budynku na działce jest niewłaściwe jego usytuowanie względem stron świata. Nieodpowiednie ustawienie domu to nie tylko gorszy wjazd, ale również problemy z doświetleniem wnętrz, co z kolei sprzyja wyższym stratom cieplnym w zimniejszych miesiącach, a także nadmiernemu nagrzewaniu się pomieszczeń w miesiącach ciepłych.

base-line

Warto wybrać pomoc ekspertów

Każda dobra pracownia architektoniczna jest w stanie pomóc swojemu klientowi w doborze właściwej działki oraz w kwestiach usytuowania budynku. Projektanci z biura Lenartowicz Architekt będą mogli zapoznać się z przedstawionymi przez Państwa ofertami, a w razie możliwości dojechać na miejsce, aby zobaczyć działkę przed zakupem. W ten sposób można zakupić taką nieruchomość, która będzie nadawała się najlepiej do postawienia na niej domu jednorodzinnego, siedziby firmy czy innego budynku. Warto podjąć współpracę ze specjalistami na jak najwcześniejszym etapie, co oszczędzi wielu problemów i nierzadko nieodwracalnych strat.

Zatem jeżeli zamierza się zakupić działkę o przeznaczeniu budowlanym, należy dokładnie zapoznać się z ofertami, a także pamiętać o kwestiach formalnych zarówno przy jej doborze, jak i wziąć przy okazji pod uwagę kwestie lokalizacji budynku. Ale z drugiej strony nie można też podchodzić do kupna działki wyłącznie pod kątem prawnym, czy techniczno-finansowym. W końcu będzie to miejsce zamieszkania inwestora lub jego klientów bądz najemców. Każdy chciałby jednak przebywać w ładnej, urokliwej okolicy z ciekawym widokiem z okien, miłym dla oka i nie tylko sąsiedztwem i w otoczeniu kojącej wzrok i nerwy zieleni. Gdyby kierować się wyłącznie racjonalnymi pobudkami, to idealna inwestycja znajdowałaby się często na całkowicie pustej, plaskiej jak stół bilardowy działce pośród pól z nieciekawym widokiem. Nuda i hulający wiatr… Czasem trudna z pozoru pod względem technicznym działka posiadająca na przykład którąś z powyższych wad może być ciekawym wyzwaniem dla architekta, który wykonując indywidualny projekt tak wykorzysta walory działki, że cechy wydające się wcześniej wadami staną się jednymi z ich głównych zalet. Dlatego przy wyborze potencjalnych działek kierujcie się sercem, a po racjonalne porady kierujcie swe kroki do specjalistów takich jak my. 

 architekt warszawa bezpłatne konsultacje

« Rozbudowa domu Ursus – Warunki Zabudowy
Decyzja o Warunkach Zabudowy »

No Comments