Odległości od granicy działki – prawo budowlane

Posted on by on Październik 13th, 2013 | 91 Comments »
Udostępnij na:

odległość od granicy działki

Budynek na działce – usytuowanie.

Prawo budowlane określa dopuszczalne odległości, jakie ma spełniać budynek od granic działki budowlanej oraz od innych obiektów budowlanych znajdujących się w sąsiedztwie. Poniżej wyciąg z przepisów ogólnych na ten temat.   

Jeśli nie wybraliście jeszcze działki, na której planujecie zbudować budynek – na przykład dom jednorodzinny – to warto przeczytać to opracowania – Jak wybrać działkę, która będzie odpowiednia pod zabudowę? 

jak wybrać działkę

Opracowanie to nie zawiera odległości pomiędzy budynkami ustalanych ze względu na bezpieczeństwo pożarowe. Jest to temat na osobne, obszerne opracowanie.

MPZP

Jak prawo budowlane i pokrewne przepisy określają odległości, jakie budynek musi spełniać na działce budowlanej? Jeśli zapis Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o Warunkach Zabudowy nie stanowią inaczej, to kwestię tę regulują paragrafy 12, 13, 60 i 271-273 Rozporządzenia o Warunkach Technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Artykuł 12 reguluje zasady ogólne, Art. 13ty określa odległości budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi umożliwiające wymagane naturalne oświetlenie dla tych pomieszczeń. Artykuły 271-273 natomiast określają odległości budynków względem siebie pod względem bezpieczeństwa pożarowego. Warunki określone tymi artykułami muszą być spełnione jednocześnie.

ogólne

Budynek a granica działki – Odległości

Podstawowe odległości, jakich budynek nie może przekraczać od granicy działki to 4 m (gdy budynek zwrócony jest ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy działki) i 3m (w przypadku gdy ściana ta nie posiada otworów okiennych i drzwiowych). Czasem w Miejscowym Planie lub Decyzji o Warunkach Zabudowy istnieje zapis dopuszczającyby budynek zlokalizowano bliżej, lub wręcz nakaz ulokowania budynku w danej linii w stosunku do granicy działki (obowiązująca linia zabudowy i nieprzekraczalna linia zabudowy).

odległości od granicy działki

 

waska

Artykuł 12 Warunków Technicznych dopuszcza wtedy lokowanie budynku w odległości 1,5 metra od granicy lub bezpośrednio w granicy działki.

W przypadku, gdy w zabudowie jednorodzinnej szerokość działki budowlanej nie przekracza 16 metrów dopuszcza się by budynek zlokalizowano ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5m od granicy.

Przepisy zezwalają też sytuować budynek bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną w sytuacji, gdy będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce. Jest natomiast warunek – sytuując budynek w ostrej granicy bezpośrednio przy ścianie budynku sąsiedniego, musi on powtarzać gabaryty fragmentu budynku sąsiedniego przyległego do granicy działki w pasie 3 metrów od tej granicy.

Ten zapis tyczy się również sytuacji, gdy na sąsiedniej działce budynek jest dopiero projektowany, a dla niego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

rozbudowa 

Przepisy zezwalają rozbudować budynek istniejący, który jest usytuowany bliżej niż 4 metry od granicy z sąsiednią działką budowlaną pod następującymi warunkami:

w pasie o szerokości 3 metrów wzdłuż tej granicy budynek zachowa swoje dotychczasowe wymiary,

przepis dopuszcza nadbudować taki budynek o nie więcej niż jedną kondygnację, a w nadbudowanej ścianie, będącej bliżej niż 4 metry od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.

obszar oddziaływania

Jeśli budynek zlokalizuje się na działce budowlanej inaczej niż na zasadach ogólnych (4m i 3m), powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania, przez który (w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane) należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Powoduje to, że właściciel działki sąsiedniej objętej obszarem oddziaływania przedmiotowego budynku staje się stroną w postępowaniu. 

okapy, tarasy, schody

Dodatkowo odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza dla niż 4 metry do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej oraz 1,5 m dla poniższych elementów budynku:

  • okap,
  • gzyms,
  • balkon
  • daszek nad wejściem,
  • galeria,
  • taras,
  • schody zewnętrzne,
  • pochylnia lub rampa.

garaże 

Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości nie mniejszej niż 8 metrów od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę,

Budynek gospodarczy i garaż o długości mniejszej niż 5,5 metra i o wysokości mniejszej niż 3 m można sytuować bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się.

 

« Ogród pionowy – Przykłady
Antresola »

91 Comments

  1. Darek pisze:

    Witam. W momencie gdy zgłosiłem swój budynek mieszkalny do odbioru okazało się, że jedna ze ścian jest w odległości 3,7 m od granicy z sąsiednią działką. 30 cm „zginęło” w momencie „przepisywania” nieruchomości z rozpoczętą budową tego domu z mojego ojca na mnie. W obecnej sytuacji zarzuca mi się istotne odstępstwo od warunków określonych w art. 12 Rozporządzenia. Podjąłem walkę z PINB. Ustaliłem, że sąsiednia działka nie jest działką budowlaną. Czy jest to w tej sytuacji istotne?. Ta sąsiednia działka ma szer. 7m. Nie jest zabudowana. Na kolejnej działce, za nią, w linii mojego budynku jest już budynek mieszkalny. Między nami nie ma więc szansy na budowę czegokolwiek. Z miejscowego planu zagospodarowania wynika, że sąsiednia działka nie jest działka budowlaną. Będę wdzięczny za poradę. (tel. 504233700). Pozdrawiam.

    • arch pisze:

      Dziękuję za rozmowę telefoniczną. Mam nadzieję, że rozjaśniłem nieco sytuację. Gdyby trzeba było pomocy prawnej, to chętnie pomogę.

  2. darek pisze:

    Witam posiadam dzialke 19.5 m szrokosci i 42 m dlugosci. z jednej strony na granicy stoi garaz sasiada z ogniomurem a z drugiej strony dom sasiada o wysokosci ok 10 m. tez chyba ma ogniomur. czy w takim przypadku musze u siebie tez robic ogniomury zeby pobudowac sie blizej niz 7 m od budynku bo w takim wypadku zostanie mi tylko 3.5 m na dom. chcialbym miec okna we wszystkich scianach. Pozdrawiam

    • arch pisze:

      Podstawowa odległość ze względów pożarowych między budynkami na sąsiednich działkach budowlanych to 8 metrów.
      Działki o szerokości powyżej 16 metrów ale węższe niż 24m to najgorsza szerokość, bo nie można skorzystać z przepisów szczególnych dla wąskich działek <16m, a dalej są wąskie. Rozwiązaniem jest projekt indywidulany, w którym to przykleimy się slepą ścianą przynajmniej do jednego z sąsiadów – na przykład garażem.

  3. marek pisze:

    Witam,

    Moje pytanie dotyczy pomieszczenia gospodarczego (składowisko drewna), które zostało postawione w granicy mojej działki. Czy sąsiad miał prawo bez mojej zgody wybudować coś takiego w granicy? Jak prawidłowo zmierzyć powierzchnię tego pomieszczenia? Dodam tylko, że z mojej strony nie ma okien, budynek nie ma 3m wyskości, natomiast jest strasznie duży. Czy powierzchnię (w mieście 25m2) należy mierzyć po ścianach zew. czy po połaci dachowej- strasznie duży okap?

    • arch pisze:

      „Budynek gospodarczy i garaż o długości mniejszej niż 5,5 metra i o wysokości mniejszej niż 3 m można sytuować bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.” Tak jest napisane w Rozporządzeniu. Zatem w tym przypadku nie ma podanej powierzchni, a długość i wysokość. Myli pan z art.29-31 Prawa Budowlanego, które określa który obiek może byś zbudowany na zgłoszenie, a to już jest zupełnie inna sprawa.

    • lmocko pisze:

      Nie miał prawa – bowiem przy takim usytuowaniu budynku gospodarczego zgodnie z rozporządzeniem – (paragraf 12 ust. 4) – Pana działka powinna zostać objęta obszarem oddziaływania i automatycznie staje się Pan stroną w tej sprawie. Proponuję zatem wysłać stosowne pismo do Powiatowego Inspektoratu Budowlanego, który przy Pana zgłoszeniu powinien rozpocząć Postępowanie Administracyjne w tej sprawie.

  4. Ula pisze:

    Witam, odległość projektowanego budynku od granicy z sąsiednią działką to 4,23 m. odległość sąsiedniego budynku do granicy z moją działka wg. mapy do celów projektowych wynosi 3,50-3,-60. faktyczna odległość to 3,25. okna sąsiedniego budynku „wychodzą” na moja działkę. jak powinna być odległość miedzy tymi budynkami?

    • arch pisze:

      Odległość między budynkami ZL (na pobyt ludzi) znajdujących się na sąsiednich działkach budowlanych wynosi 8m. Wynika to z przepisów pożarowych zawartcy w rozporządzeniu.

      Oprócz tego trzeba jeszcze spłenić przepisy o przesłanianiu i nasłonecznieniu wynikające z tego samego rozporządzenia.

  5. najmar pisze:

    Proszę o wskazanie paragrafu w rozporządzeniu, w którym mowa jest o usytuowaniu budynku gospodarczego i garażu do dł. 5,5 x wys. 3 m przy granicy z sąsiednią działką. Jeżeli dach garażu będzie dwuspadowy wystający poza ścianę pionową, to usytuowanie garażu nie będzie możliwe przy granicy z sąsiadem? Mam rozumieć, że w takim przypadku odległość ściany garażu dopuszcza się na 1,5 m od granicy z sąsiadem? Dziękuję za pomoc.

    • arch pisze:

      Proszę bardzo – paragraf 12 Warunków technicznych – punkt 4.

      3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, dopuszcza się:
      (…)
      4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

      • lmocko pisze:

        Proszę również podawać tutaj ustęp 4 – który ma tutaj istotne znaczenie.

        cyt. „4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane”

  6. grzechalm pisze:

    Witam,
    mam problem z budynkiem sasiada, który położony jest na granicy naszych dzialek. Jego wymiary do tej pory to dlugosc 14m x wysokosc 3m(sciana na granicy) ze spadem dachu na moja dzialke. Sasiad zdecydowal sie na budowe domu na swojej dzialce, oddalonego w bezpiecznych odleglosciach.
    Zdecydowal sie rowniez na przebudowe budynku na granicy, polegajaca na zmianie pochylenia polaci na swoja dzialke.
    Problem polega w tym, ze sciana, ktora jest na granicy naszych dzialek zostala podniesiona o 2m i jej calkowita wysokosc „w szczycie” to 5 m.
    Spadek dachu jest nachylony na dzialke sasiada.
    Czy podniesienie tej sciany na granicy do takich wysokosci jest zgodne z prawem?
    Prosze o pomoc.
    pozdrawiam

    • arch pisze:

      Budynek, o którym mowa dopóki nie będzie modernizowany w zakresie wymagającym pozwolenia na budowę może tak sobie stać. A zakres, o którym Pan pisze wymaga pozwolenia.
      Prace w zakresie wymagającym pozwolenia na budowę sprawiaja, że zaczyna on oddziaływac na działkę sąsiednią i w procesie decyzyjnym o pozwolenie na budowe wlaścicel działki sąsiedniej (Pan) staje się strona postępowania z prawem do protestu. (Gdyby było postepowanie powinien pan mieć w skrzynce pismo z Urzędu jaki strona postepowania) Nie znam szczegółów, to jest do sprawdzenia, ale wg mnie to nie spełnia przepisów. Wątpię też, żeby na takie prace jakis przytomny urzędnik wydał dezycyzję o pozwoleniu. Zatem jeśli jest to robione na gębę, to tym gorzej dla sąsiada, gdyż wtedy jest to samowola budowlana w sprzeczności z przepisami (do udowodnienia) i może podlegać karze za samowolę budowlaną (do 50tyś) wraz nakazem doprowadzenia do stanu zgodnego z przepisami – w tym przypadku do wyburzenia większości kubatury. Jak Pan nie lubi sąsiada, to Nadzór Budowlany może mu przysporzyć sporych kłopotów. Ale najlepiej zadzwonić do powiatu i spytać, czy wydali decyzję o pozwoleniu na takie prace.

  7. Grzegorz pisze:

    Czy na działce o szerokości 13m można wybudować budynek komercyjny
    -pomieszczenia warsztatowe(nie samochodowy)..
    Działka jest zgodnie z planem zagospodarowania przeznaczona pod dzialalność .
    Z jednej strony graniczy z dzialka budowlaną ogrodzoną,z drugiej z nieogrodzona.Czy tu maja zastosownie przepisy dla wąskich działek

    • arch pisze:

      Projektowanie w tym pieknym kraju to twórcza przestrzenna interpretacja przepisów, w której ostatecznym decycentem jest urzednik. Przepis o wąskiej działce mówi, że budowa w ostrej granicy lub 1.5m od niej dotyczy waskich działek (węższych niż 16m) w zabudowie jednorodzinnej. Tak mówi przepis. Sztuka polega na tym, żeby udowodnić, że jest to zabudowa jednorodzinna i jeśli MPZP lub dWZ nie prezcyzuje wyrażnie – w budynku jednodnorodzinnym można wydzielić pomieszczenia na działalność usługową. W pewnych przypadkach to byłoby do obrony, nawet gdyby proporcje części usługowej do mieszkalnej byłby dziwne. A jaki to rodzaj działalności Pan planuje?

  8. Borowak pisze:

    Chcę na granicy działki wybudować mały budynek gospodarczy (magazynek) o powierzchni 2,4×3,6m, jedyna możliwa lokalzacja tego obiektu wnosi ok. 2,5m od mojego budynku mieszkalnego. Czy może być taka lokalizacja?

    • arch pisze:

      W obrębie jednej działki nie ma wymagań odległościowych poza tymi wynikającycmi z przesłaniania i nasłoneczenienia, ale myslę, że w tym przypadku to nie bedzie stanowiło problemu.

  9. Anita pisze:

    witam, mam mały problem z interpretacją nowelki do PB.
    od trzech lat jesteśmy posiadaczami domu z lat 50 usytuowanego w ostrej granicy działki z mało przyjaznym sąsiadem. dom to 40 m2 ceglanego jednokondygnacyjnego budynku + 9m2 drewnianego „czegoś” w części zabudowanego,a w części a’la taras – trudno określić status tego pomieszczenia gdyż nie do odnalezienia są plany budynku. widoczne jest to na rzutach naniesionych na mapki i wliczone do opłat podatku.
    liczyłam, że zmiany w PB ułatwia nam rozbudowę tegoż domu.
    czy każda rozbudowa, przebudowa będzie na tzw zgłoszenie?? nawet jeśli budynek będzie zwiększał się w tzw obszarze oddziaływania?
    proszę mi rozjaśnić, czy gdybyśmy chcieli rozebrać tę część drewnianą(ściana w granicy 2,5m) i w jej miejscu w odległości 1,5m od granicy postawić nową ścianę bez otworów na długości 3m wzdłuż granicy (działka <16m, a dokładnie deczko ponad 12m) to czy w wypadku zgłoszenia takich prac jako posiadacze działki <16m w świetle przepisów będziemy zwolnieni, a właściwie uratowani od możliwości wniesienia sprzeciwu przez serdecznego sąsiada?
    czy lepszym rozwiązaniem będzie tutaj jedynie zmiana w obrębie obrysu niewykraczająca poza istniejącą długość ściany obecnej – drewnianej (zmiana materiałów – z drewna na mur) – i wówczas sąsiad nie będzie miał możliwości wniesienia sprzeciwu.
    działka jest bardzo wąska i niestety chcąc coś zwiększyć z każdej strony będziemy działać w tzw obszarze oddziaływania.
    dodatkowym problemem jest brak mpzt – czyli zderzenie z wolną wola urzędnika
    oraz brak wywiązania się miasta z przejęcia własności wywłaszczonego wiele lat temu pasa frontu działki (0,6m) na….. trawnik, który to nie jest w posiadaniu naszym, ani miasta, nie możemy go odkupić w żaden sposób… w kw należy on do właścicieli którzy budowali ten dom wiele lat temu i już nie żyją, ale jest we władaniu ZDiT, przez brak własności na w/w fragment terenu będzie utrudnione uzyskanie pozwolenia na budowę – brak możliwości prowadzenia prac przez w/w fragment działki bez zgody jego właściciela… ZDiT zgody wyrazić nie chce, gdyż faktycznie właścicielem nie jest…
    nie wiem czy nie zagmatwałam sprawy, ale to są główne przyczyny mojego głowienia się nad rozwiązaniem – jak obejść sąsiada i niezbędność w dotychczasowym prawie pozwolenia na budowę, jeśli rozbudowa okaże się możliwa, będziemy mogli pomyśleć dopiero o planach małej dobudowy…
    pozdrawiam

    • arch pisze:

      Sprawa się w istocie rozgrywa o intepretacje charakteru prac – czy to jest rozbudowa/przebudowa czy remont.
      Jeśli będzie integerencja w konstrukcję, to trudno będzie obronić wersję o remoncie.
      Wg definicji remont to przywrócenie stanu pierwotnego z dopuszczeniem innych materiałów.
      Najlepiej się wybrać do urzędy i spytać. Tam też są ludzie. Poza tym to oni de facto będą tą sytuacje prawnie interpretować.
      Gdzie się ten dom znajduje?

    • Anita pisze:

      dziękuję za odpowiedź, dom jest w Łodzi w dzielnicy Górna,
      wiem, że najrozsądniej byłoby iść i rozmówić sprawę na miejscu, ale… tutaj zazwyczaj wszystko jest dość surowo interpretowane, dla miejscowego urzędu już wbijanie metalowych kotw w ziemię celem stabilizacji belek pod altankę ogrodową, czy pergolę określane jest już mianem „trwale powiązane z gruntem”, zatem tym bardziej w rozmowie usłyszałam, iż zmiana materiałów w żadnym wypadku nie kwalifikuje się na zgłoszenie… więc chciałabym iść na rozmowę przygotowana w jak najszerszym spektrum i z jak największą liczbą argumentów – boję się nokautu… Zależy mi aby skorzystać z dogodności braku konieczności posiadania pozwolenia na budowę, a tym samym odnieść się do obszaru oddziaływania w zakresie działki sąsiada
      pozdrawiam

  10. Michał pisze:

    Proszę o poradę.
    W warunkach zabudowy określono 8m od frontu dom stoi ok. 7,7m. Od frontu znajduje sie wjazd do garazu brak okien. Wzdłuż frontu idzie linia elektryczna 4przewody. W rogu działki rowniez od frontu stoi słup z transformatorem (słup betonowy z 2 nogami). O słupach i linii w warunkach zabudowy nic nie jest powiedziane. Co z tym zrobić?
    Dodatkowo zaprojektowano szambo. Wiem że szambo od płotu musi być odsunięte o 2m szambo z reguły ma wymiar ok. 2-2.2m. Ile muszę odsunąć się od domu?
    Co jeśli budynek z oknami jest odsunięty od sąsiada nie o 4m tylko np. 3.9m? Czy liczymy od okien czy od murów?

    • arch pisze:

      Nie rozumiem za bardzo pierwszej częsci Pana pytania. Odległości od linii napowietrznych zależą od napięcia wyrażinego w kiloVoltach. To jest do sprawdzenia. Ta odległość 7.7m to odległość faktyczna budynku isniejącego czy tak jest w projekcie? Budynek pownien zostać wytyczony w tewrenie przez geodetę. Na jakiej podstawie wiadomo, że to 7.7m? Miarką od ogrodzenia? Ogrodzenie często nie jest tożsame z faktyczną granicą działki. W razie sporo można zrobić dokumentację powykonawczą.

      Odległość ściany z otworami od granicy działki budowlanej. Co do intepretacji czego dotyczy ta odległość można próbować szukać w orzecznictwie sądowym. Ostateczna (przedsądowa) interpretacja należy do organu (Starostwo) jeśli budynek jest jescze w fazie projektu lub nadzoru budowlanego, jeśli jest już zbudowany. Ja rozumiem, że to sciana ma być te 4m od granicy, ale można mierzyć od konstrukcji, więc jeśli na ścianie jest jeszcze 10cm izolacji, to wymiar będzie wynosił 4m.

  11. Marlena pisze:

    Czy sąsiad może skutecznie oprotestować budowę budynku gospodarczego budowanego w granicy działki? Zakładamy że budynek ma wymiary 4*3m i 2,5m wysokości i znajduje się na działce z budynkiem jednorodzinnym. Budynek z bloczka betonowego z dachem ceramicznym. Czy Starostwo Powiatowe może nie wydać zgody na ropoczęcie takich prac? (na zgłoszenie)

    • arch pisze:

      Jeśli budynek będzie zgodny z przepisami, to Starostwo powinno wydać PnB. A sąsiad protestować może, bo garaż oddziałuje na jego działkę, przez co z automatu staje się stroną postępowania. Ale jeśli projest bedzie spełniał wszystkie przepisy to skarga będzie bezprzedmiotowa.

  12. Adam pisze:

    Witam,
    moja działka ma 20 m szer., więc planuję postawić garaż połączony z zapleczem technicznym w granicy działki. ( szer ok . 10 m )
    Czy mogę postawić budynek szerszy niż ustawowe 5,5 m ?
    Jak to załatwić ? Czy istotne jest to, że sąsiad ma już postawiony budynek w tej granicy ?
    Czy potrzebna albo przydatna będzie jego zgoda ?

    Działka objęta jest planem miejscowym w którym nie ma o tym mowy.

    • arch pisze:

      Nie bardzo rozumiem o co chodzi. Mam za mało informacji, żeby dać odpowiedzlaną odpiedź. Zawsze pierszeństwo ma Plan. Dopiero potem przepisy z rozprządzenia o Warunkach Technicznych i dalej normy. Co mówi plan?

  13. Piotr pisze:

    Mam decyzję o warunkach zabudowy pozwalająca na zbliżenie sie budynkiem do granicy na odległość 1,5 metra do granicy cyt ” możliwość zbliżenia budynku do granicy północnej do 1,5 m „. Czy mogę do tej granicy zbliżyć sie tylko częścią sciany( wykusz, ryzalit – głęboki na 0,5m ) a resztę poprowadzić w odległości 2 metrów od granicy?

    • arch pisze:

      Ja rozumiem, że te 1.5 metra to nieprzekraczalna linia zabudowy, a nie obowiązującą. Zatem tak to bym interpretował, że można do tej linii, ale Pana plan jest zedcydowanie zgodnie z logiką tego zdania. Niech pan sprawdzi linię zabudowy na załącziku graficznym.

  14. Slawek pisze:

    Spotkałem się z sytuacją w której architektura nie zgadza się abym na wąskiej działce tj. 9 metrów szerokości postawił budynek gospodarczy 2 na 3 m na narzędzia w odległości 1.5 m od granicy. Urzędnik mówi o oddziaływaniu na sąsiednia działkę i nakazuje odsunąć się 3m od granicy. Czy ma rację?

    • arch pisze:

      Są dwa przepisy dotyczące możliwości lokalizowania budynku bliżej niż zasady ogólne. Jeden dla wąskich działek poniżej 16m, ale to musi być w zabudowie jednorodzinnej, a drugi o możliwości lokalizowania w ostrej granicy garaży o długości nie prze-kraczącej 5.5m i wysokości do 3m. Trzeba się dopasować do którejś z tych opcji…

  15. Małgorzata Brzozowska pisze:

    Mamy zaprojektowany dom jednorodzinny z garażem w granicy na działce o szerokości ok. 13 m i długości ok 41 m. Projektowany dom przylega do istniejącego budynku i wystaje poza jego obręb o 3,52 m wzdłuż granicy. Zostało wydane pozwolenie na budowę (w załączeniu). W uzasadnieniu Pozwolenia na budowę jest napisane, że projekt jest zgodny z przepisami techniczno – budowlanymi. Właściciele budynku przyległego będą składać odwołanie od decyzji do Wojewody Mazowieckiego. Powołują się na przepis Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – par.12 ust. 3 pkt. 2.
    § 12.
    3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, dopuszcza się:
    2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,

    Architekt twierdzi, że nasz budynek może być tak zaprojektowany i wystawać ze względu na wąską działkę, poniżej 16m. Powołuje się na przepis cyt. Rozporządzenia par.12 ust. 3 pkt 1.
    3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, dopuszcza się:
    1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m.

    Normy przesłaniania i zaciemnienia(par. 13 i 60 cyt. Rozporządzenia) dla budynku sąsiadów są spełnione.

    Pytanie:
    1. Który przepis par 12 cyt. Rozporządzenia ma zastosowanie w naszym przypadku? Czy oba łącznie ?

    • arch pisze:

      Dobre pytanie. W mojej ocenie architekt ma rację. Są to niezależne artykuły z których można korzystać łącznie lub rozdzielnie. Natomiast urzędnik najprawdopodobniej uważa, że pierwszy przepis tyczy się sytuacji, w której nowy budynek nie przylega do sąsiedniego. Moim zdaniem jest to temat dla prawnika bardziej niż architekta – jeśli oczywiście zapadła jakaś decyzja administracyjna, którą można zaskarżyć.

  16. nula pisze:

    Witam,

    Mam pytanie. Ponieważ jestem obecnie na kupnie działki zachód: 33m- południe: 44m- wschód: 22m- północ: 46m. To jest taki trapez. Górna granica – 46m jest łamana ( w sensie nie ciągła linia tylko łamana w jednym punkcie – nie wiem jak to wytłumaczyć, i ma 33m i 13 m). Chciałabym się dowiedzieć, czy mogę postawić na tej działce domek wym. 11x9m ale z tarasem to wyjdzie 15x9m i chciałabym go postawić w lewym górnym rogu tarasem do południa, tylko właśnie od północy ta granica nie jest równoległa i nie wiem jak to zrobić. Pomoże mi ktoś? Jak daleko taras musi być od granicy?

    • arch pisze:

      Chętnie pomogę, ale bez zapoznania się z mapą trudno mi to sobie wyobrazić. Proszę mi napisać maila w tej sprawie.

  17. Anita pisze:

    Witam, mam taki problem sąsiad sprzedał działkę developerowi ma tam powstać blok 3-4 piętrowy. Ja mam dom jednorodzinny o wysokośi kalenicy 9 metrów.
    Pytanie:
    W jakiej odległośi może wybudować blok od ściamy mojego domu (z oknami)
    Czy powinien mnie powiadomić o budowie
    Czy mogę jakoś zablokować tą budowę ze względu na np. uciążliwość przyszłych sąsiadów, zasłonięie światła itd…..
    Czy developer ma obowiązek wystąpić do mnie o zgodę na budowę dodam że w niedalekiej odległości jest blok ale nie ma on wpływu na konfort mieszkania w moim domu
    Bardzo proszę o pomoc, jestem zrozpaczona (razem z odwołaniem do aktów prawnych)

    • arch pisze:

      W jakiej odległośi może wybudować blok od ściamy mojego domu (z oknami) – 8m
      Czy powinien mnie powiadomić o budowie – tak jeśli budynek będzie oddziaływał na Pani działkę, czyli będzie bliżej niż 3/4 m od granicy. Jeśli będzie w zgodzie z Miejscowym Planem lub warunkami zabudowy oraz przepisami ogólnymi, to nie jest Pani stroną postępowania.
      Czy mogę jakoś zablokować tą budowę ze względu na np. uciążliwość przyszłych sąsiadów, zasłonięie światła itd…..Może Pani zgłaszać protest, jeśli jest Pani stroną postępowania.

      Czy developer ma obowiązek wystąpić do mnie o zgodę na budowę dodam że w niedalekiej odległości jest blok ale nie ma on wpływu na konfort mieszkania w moim domu Nie. wg nowych przepisów, urząd tylko sprawdza, czy sasiad jest czy nie jest stroną postepowania. Jesli wszystko jest zgodnie z przepisami (w ocenie urzędu) to nie zostanie Pani nawet powiadomiona o postępowaniu. Można w takiej sytuacji tylko zaskarżyć decyzję o pozwoleniu na budowę.

  18. Sławek pisze:

    Witam,
    Planuję postawić drewniane pomieszczenie gospodarcze na działce jednorodzinnej o wymiarach 2,60 x 4,00 m i wys. mniejszej niż 3m. Pomieszczenie ma być posadowione na betonowych bloczkach. Planujemy usytuować pomieszczenie w rogu działki, w odległości ok. 1m od granicy działki z drogą i 1m od granicy działki sąsiada – ściany zamknięte. Sąsiad nie ma nic przeciwko, gdyż jest to miejsce nie zasłaniające światła, ani mu nie przeszkadzające. Plan zagospodarowania przestreznnego nic nie mówi na temat odległości od granicy działki, dlatego zakładam, że obowiązują ogólne przepisy budowlane. Mam trzy pytania:
    1) Czy możemy w tym miejscu postawić pomieszczenie w powołaniu sie na zapis w rozporządzeniu „sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych”?
    2) Czy musimy zgłosić tę „budowę” w Urzedzie Gminy oraz co zrobić jeśli zostanie ono odrzucone?
    3) O co chodzi z tym obszarem oddziaływania, z cyt. „4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane”? Jakie ryzyko wnosi ten zapis?
    Dodam, że na dzialce istnieje już dom jednorodzinny bez piwnicy, stąd potrzeba pomieszczenia gospodarczego, ale to chyba nie ma w tym przypadku znaczenia.

    • arch pisze:

      1) Tak, to właśnie z tego przepisu bym korzystał.
      2) Art.29.

      1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
      (…) 2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;(…)
      3)Objęcie sąsiednich działek obszarem oddziaływania powoduje, że właściciele stają się stronami postępowania. Czyli są powiadamiani przez urząd o toczącym się postępowaniu i mają teoretycznie możliwość protestu, jeśli udowodnia, że lokalizacja obiektu będzie w jakimś punkcie niezgodna z prawem – najczęściej chodzi o zacienianie i przesłanianie.

  19. Marta pisze:

    Witam. Mam następujący problem. Na sąsiedniej działce ma powstać inwestycja, która zacieni 1/3 mojej działki (konsultowałam się z architektem) – ok 7 m stałego zacienienia. Bardzo to utrudni realizacje moich planow budowlanych. Inwestycja ta ma być zlokalizowana w ostrej granicy (a w zasadzie 16 cm od granicy działki wg mapy planu zagospodarowania działki) od strony południowej mojej dzialki. Jeszcze nie uzyskali decyzji odnośnie pozwolenia na budowe. Moja działka ma 23 m długości i 23 m szerokości i nie jest jeszcze zabudowana. Chce wybudowac dom i zlozylam wniosek o pozwolenie na budowe przedstawiajacy usytuowanie domu 4,2m od granicy z sasiadem i 4,7m od przeciwleglej strony. Czy mam i jakie szanse, by sasiad odsunal sie od granicy ze swoja inwestycją?Czy moje interesy moga byc tez uwzglednione?

    • arch pisze:

      Jeśli jest Pani stroną postępowania (otrzymała Pani kopię postanowienia) to jest możliwość protestu, o ile uda się udowodnić, że sąsiad naruszy Pani prawa. Rzecz w tym, że przepisy o przesłanianiu i nasłonecznieniu dotyczą obiektów już istniejących, lub takich, które mają pozwolenie na budowę. Przepis o zapewnieniu naturalnego oświetlenia w zadanej ilości w dniach równonocy raczej na pewno się tyczy obiektów istniejących. Myślę, że pozostaje ten poniżej:

      § 13.

      1. Odległość budynku mającego pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:
      1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:
      a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
      b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,
      2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.
      2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.

  20. Darek pisze:

    Mam decyzję o warunkach zabudowy pozwalająca na rozbudowę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz na zbliżenie sie budynkiem do granicy na odległość 1,5 metra do granicy … sąsiednia działka niezabudowana i bez decyzji na budowę (czegokolwiek) … rozbudowa na całej szerokości istniejącego budynku … teraz problem … granica nierównoległa do budynku …. a teraz pytanie … czy mogę zbliżyć ścianę (bez otworów okiennych i drzwiowych) jednym narożnikiem na dozwolone 1,5m a drugim wiekszym niż 1,5m (zachowanie symetrycznej formy budynku po rozbudowie) ???

  21. Aaa pisze:

    Witam
    Zakupiłem działkę która składa się z dwóch dzialek ktore stanowią jedna nieruchomość i obejmuje dwa plany MPZP. Na działce 700m2 stoi dom natomiast działka 300 m2 jest działka rolna a w MPZP ma przeznaczenie pod mieszkalnictwo 4MN. (Podział został zaakceptowany i zatwierdzony decyzją pod warunkiem że będzie zgodny z planem zagospodarowania- podział zrobiony po tym jak Juz były MPZP i przed moim zakupem). Występując o pozwolenia na budowę garażu wolnostojacego na dzialce 300 otrzymalwm odmowę.
    PROBLEM polega na tym ze granicą działek 700m2 I 300 m2 jest taki ze jest również granicą dwóch MPZP no i działka 300m2 (10 szerokość 30 m dlugosc) od strony granicy z działka 700 m2 ma na planie miejscowym wyznaczone nieprzekraczalne linie zabudowy 5 m które przebiegają z 3 stron granic co uniemożliwia w zaden sposob postawienie żadnego budynku na tej działce, a na tym mi najbardziej zalezy ze względu na walory nieruchomosci. Proszę o poradę czy musze wystąpić o korektę przebiegu nieprzekraczalnych lin zabudowy czy wystąpić o zmianę planu działki 300m2 Czy może jest inny sposób na wyjście z tej sytuacji. Czy jest możliwość przesłania szkicu obrazującego problem? Z góry dziękuję za odpowiedź.

  22. turysta pisze:

    zapytać chciałem, czy mogę na działce budowlanej przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne, szerokości 8,,1 m postawić nieduży budynek rekreacyjny.
    chciałem wykorzystać przepis, że można zabudować w odległości od granicy 1,5 m , więc zostało by na zbudować coś w pobliżu 4,6 m więc na wystarczyło by, jednak w starostwie powiedziano mi, że zgodę musi wyrazić sąsiad i ze są jakieś dziwne przepisy pożarowe, co nie jest proste.
    nie kupiłem jeszcze działki jednak czy jak zakupię może starosta nie wydać pozwolenia.

    • arch pisze:

      W świetle obecnych przepisów sąsiad w powyższej sytuacji staje się stroną postępowania, ponieważ planowany obiekt będzie oddziaływał na tą działkę. To oznacza, że ma prawo oprotestowania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale jeśli projekt jest wykonany z zachowanie wszystkich przepisów z pożarowymi włącznie, to protest będzie przez urząd uznany za bezprzedmiotowy. Polecam lekturę artykułów 12, 13, 60 i 271-273 Rozporządzenia o Warunkach Technicznych http://www.architektura.info/index.php/prawo/warunki_techniczne_budynki

  23. J23 pisze:

    W trakcie budowy postanowielem dobudowac garaz do domu jednorodzinnego. Garaz mial byc dobudowany do bocznej sciany bydynku w ten sposob ze stykalby sie na odcinku okolo 2m. Pozostala dlugosc garazu 4metry chcialem wypuscic przed budynek do granicy ktora stanowi droga wewnetrza (gruntowa okolo 6m szeroka). Po wizycie w UM okazalo sie ze w trakcie trwania budowy zostaly wprowadzone zmiany w palnie zagospodarowia i planista dorysowal linie zabudowy na 4m . Tym samym nogi mi sie ugiely bo dzialka jest na tyle mala ze nie ma innej mozliwosci na wybudowanie garazu . Prosze o porade czy jest jakies rozwiazanie w tej sytuacji ps. licze po cichu ze wchodzace na dniach zmiany w prawie budowlanym cos pomoga. dziekuje

    • arch pisze:

      Miejscowy Plan ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi przepisami szczególnymi w procesie budowlanym. Zmiana prawa budowlanego nic tutaj nie zmieni – będzie dotyczyła zupełnie innych kwestii. Nie liczyłbym na próbę wprowadzenia zmian do Planu, bo po pierwsze trzeba taką zmianę dobrze uargumentować – na jakieś podstawie planista wyznaczył linię zabudowy. A po drugie nawet jeśli urząd by podjął taką próbę, to procedura może trwać latami. Prawo nie działa wstecz i można by próbować zrobić projekt budowlany zamienny opierając się na warunkach zabudowy na które wydane było poprzednie pozwolenie na budowę. Rzecz w tym, że uchwalenie planu zawiesza/ unieważnia wszelkie wydane Warunki Zabudowy do czasu uchwalenia Planu. Jedyną szansą byłaby próba zmiany decyzji o pozwoleniu przy pomocy projektu zamiennego lub próba takiej interpretacji istniejącego stanu prawnego, żeby formalnie pozostać z nim w zgodzie. Nie znamszczegółów,nie widziałem projektu – trudno mi coś więcej powiedzieć.

  24. Bożena pisze:

    Dzień dobry. Moja sprawa dotyczy pozwolenia na budowę i spraw sąsiedzkich.Jestem właścicielką niewielkiego starego domku, w którym chciałabym dobudować dwie ściany , aby powiększyć łazienkę. Dom wybudowany był w latach 70–ch i nie był oddzielony płotem z sąsiadem. Kiedy ja kupiłam nieruchomość, poprzedni właściciel doprowadził do stanu ,że już jest płot rozgraniczający działki. Odległość mojego domu od płotu wynosi w najwęższym miejscu 1,47 , a potem się rozszerza do ponad 1,60 w miejscu gdzie chciałabym dobudować.Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza możliwość usytuowania budynku w takiej odległości ( nie mniej niż 1,5 m), przy zachowaniu określonych wymogów. Budynek sąsiada stoi około 4 m od granicy i posiada okna , które znajdują się na wysokości około 1 m ponad dzielące nas ogrodzenie , które ma około 2,20m, więc patrzy w moje okna z góry i muszę stale mieć zasłonięte okno w łazience. Mój budynek jest dużo niższy od sąsiada i nie zasłania słońca sąsiadowi. Chciałbym uzyskać informację ,czy mam realną szansę na uzyskanie pozwolenia na rozbudowę domku, jakim paragrafem mogę się podeprzeć i czy sąsiad może mnie skutecznie zablokować, ponieważ już zgłosił do Nadzoru Budowlanego , że zamierzam się budować bez jego zgody. Jest to dla mnie niezmiernie ważne ponieważ korzystam z ulgi mieszkaniowej i mam czas do końca roku, w przeciwnym razie muszę odprowadzić podatek dochodowy.

    • arch pisze:

      Sąsiad w powyższej sytuacji staje się stroną postępowania, ponieważ planowany obiekt będzie oddziaływał na tą działkę. To oznacza, że ma prawo oprotestowania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale jeśli projekt jest wykonany z zachowanie wszystkich przepisów z pożarowymi włącznie, to protest będzie przez urząd uznany za bezprzedmiotowy. Protest sąsiada może być uznany tylko w sytuacji, gdy obiekt będzie w sprzecznosci z przepisami- teraz nie można zablokować inwestycji tylko dlatego, że nie podobna mi się kolor dachówki. Musi być ku temu podstawa prawna. Trudno mi się odnieść szczegółowo, ponieważ nie widziałem projektu. trzeba tak wykonac projekt, żeby jasno pokazywał, że wszystkie przepisy dotyczące tego przypadku są spełnione i nie powinno być problemu.

  25. misiek pisze:

    Witam

    Zamierzam wybudować na działce/ogrodzie szopke na narzedzia wraz z częścią gdzie będzie się znajdował aneksik „kuchenny” i zadaszony taras. Całość o wymiarach 3×8 i wysokości 3m od ziemi. Inwestycja będzie zgłoszona na 30 dni przed przystąpieniem do budowy. W jakiej najmniejszej odległości od sąsiadującej działki budowlanej mogę wytyczyć ścianę (bez okna i drzwi)? Czy jeżeli obiekt będzie miał wymiar 3×5 plus taras dostawiony do niego 3×3 (z wysokością do 3m) to obiekt będzie można usadowić 1,5 m od granicy?
    Czy przy zgłoszeniu na szkicu obiektu na mapie podaje się odległości od granic?

    • arch pisze:

      Cytuję rozporządzenie o Warunkach technicznych:
      3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, dopuszcza się:

      1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

      2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,

      Lokalizowanie w ostrej granicy implikuje konieczność wykonania ściany od strony granicy w odporności ogniowej klasy REI60 zgodnie z:
      http://www.architektura.info/index.php/prawo/warunki_techniczne_budynki/dzial_vi_bezpieczenstwo_pozarowe/rozdzial_2_odpornosc_pozarowa_budynkow

      Wymaga to oznaczenie tej ściany jako REI60 w projekcie i wykonanie jej w technologii, która posiada aprobatę techniczną ITB o spełnieniu tego wymogu.

  26. Maja pisze:

    Witam, chcialabym postawic domek narzedziowy w granicy dzialki (wymiary ok 2,5 metra dl i szer, ok 2 m wys. Jak rozumiec rozroznienie w przepisach, ze taki budynek moge postawic w granicy LUB nie blizej niz 1,5? To znaczy, od czego konkretnie zalezy czy to moze byc w granicy vs 1,5 metra od granicy? Oczywiscie budyneczek stalby w granicy scianka bez okien i drzwi.
    Dziekuje!

    • arch pisze:

      Pani Maju, Jeśli nie będzie związany trwale z gruntem to proszę sobie kłopotu nie robić, tylko stawiać i nikogo nie pytać…

  27. Dorota pisze:

    Szanowny Panie,
    chcę kupić działkę budowlaną która od zachodniej strony bezpośredno graniczy z parkiem miejskim. Dwa metry od płotu ( na terenie parku) rośnie bardzo duży kasztanowiec, część jego gałęzi przechodzi na działkę która chcę kupić.
    Planuję posadowić dom który będzi miał ścianę zewnętrzną w odległości 8 metrów od tej zachodniej ściany.
    Czy to drzewo może kolidować z budową? Park jest w granicy strefy B ochrony zieleni zabytkowej.
    Mam jeszcze jedno pytanie. Na działce jest teraz sad jabłoniowy – Działka jest w granicy strefy B ochrony konserwatorskiej. Czy te jabłonie można bezkarnie wyciąć? Dziękuję za pomoc

  28. Marcin pisze:

    Witam planuje postawić budynek gospodarczy na pozwolenie budowy o wymiarach 7x7m i wysokości 4-5m czy mogę ten budynek postawić 1,5m od działki sąsiada jak się niezgodzie po granicy ??

    • arch pisze:

      @Marcin – Jeśli w zabudowie jednorodzinnej na działce węższej niż 16 metrów tak, z tym, że trzeba mieć na uwadze przepisy pożarowe – art. 271-273 WT oraz udowodnić w projekcie, że nowy obiekt nie będzie przesłaniał widoku sąsiadom lub nie zabierze im światła.

  29. kch pisze:

    Witam
    Mam budynek mieszkalny w ostrej granicy,teraz sąsiad będzie budował swój dom i będzie on dłuższy od mojego o 3 metry doda że przedłużeniem sąsiada domu będzie kotłownia z boku mojej kuchni.Czy nie powinno być tak aby nasze budynki były równe po długości?Bardzo proszę o odpowiedź.dziękuję

    • arch pisze:

      @kch: przepis mówi, że w zabudowie jednorodzinnej można lokalizować budynek bezpośrednie przy stojącym w granicy budynkiem sąsiada, sle musi on w pasie 3m od granicy powtarzać gabaryt budynku sąsiedniego.
      „Przepisy zezwalają też sytuować budynek bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną w sytuacji, gdy będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce. Jest natomiast warunek – sytuując budynek w ostrej granicy bezpośrednio przy ścianie budynku sąsiedniego, musi on powtarzać gabaryty fragmentu budynku sąsiedniego przyległego do granicy działki w pasie 3 metrów od tej granicy.”

  30. Marian pisze:

    Witam,

    Dom sąsiada jest wybudowany w granicy działki. W ścianie granicznej budynku nie ma okien, ale są dwa balkony narożne otwarte na jego ogród oraz na moją działkę. Czy mogę żądać od niego zamurowania tych balkonów umieszczonych w ścianie granicznej? Oczywiście chodzi tu o prywatność mojej rodziny i gości przebywających w ogrodzie.

    • arch pisze:

      Obawiam się, że takie rozwiązanie, jak ma sąsiad jest zgodne z prawem, zatem skarga będzie odrzucona przez urząd jako bezprzedmiotowa. Od sąsiada może Pan żądać oczywiście, ale podstawy prawnej nie ma.

  31. tomm pisze:

    Witam ,
    Mam pytanie, sąsiad postawił garaż na swojej działce w odległości mniejszej niż 1m od granicy z moją działką. Dach ma spadek na moją działkę. W ścianie od strony mojej działki wbudowane są luksfery-pełniące rolę okien. Czy spadek i luksfery są zgodne z prawem?

    • arch pisze:

      Luksfery są zgodnie z przepisami scianą, więc jak najbardziej. Natomiast jest zakaz odprowadzania deszczówki na działki sąsiednie.

  32. Wojtek pisze:

    Witam,
    planuję wybudować dom na 3 działkach (podział geodezyjny, są to byłe ogródki działkowe dokupowane po kolei) które są moją własnością. Działki te mają jedną księgę wieczystą. Problem polega na tym, że inspektor nie chce wydać pozwolenia na budowę ponieważ dom jest zaplanowany na 2 działkach i ok 70 cm od trzeciej MOJEJ działki (wszystkie odległości od granic zewnętrznych tych działek są zachowane z nawiązką). Powołując się na Warunki Techniczne – § 12 Inspektor twierdzi że projekt jest z nimi niezgodny. I argument że te wszystkie działki to tak na prawdę jedna działka której podział istnieje tylko na papierze i to geodezyjnie a nie prawnie go nie interesuje. Czy ma jakiekolwiek podstawy prawne tak twierdzić? Co mogę zrobić w tej sytuacji i na jakie przepisy się powołać aby przekonać go do mojego stanowiska tzn. że dom jest zaplanowany zgodnie z obowiązującymi przepisami?

  33. Aleks pisze:

    Witam. Mam Problem. Na sasiedniej dzialce ma nastapic nadbudowa budynku gospodarczego i zmiana jego uzytkowania na budynek rekreacyjny oraz mieszkalny. Budynek gospodarczy wybudowany w latach 1960 lezy na granicy i przylega do mojego garazu ale jest on o 2 m dluzszy i prawie 5 m wysoki. Juz wczesniej przeslanial widok i zabieral swiatlo.
    Czy taka nadbudowa jest mozliwa? Co z przepisami? Okna maja byc z boku ale zwrocone w strone mojego balkonu i komin stojacy 1 m od granicy? Czy to ma znaczenie? Jakim paragrafem moge sie podeprzec?
    Bardzo prosze o porade.

    • arch pisze:

      Obiekt sąsiedni musi być tak usytuowany, żeby umożliwić Pani odpowienie nasłonecznienie:

      § 60.

      1. Pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 8oo-16oo, natomiast pokoje mieszkalne – w godzinach 7oo–17oo.

      Oraz nie może przesłaniać widoku z Pani okien:

      § 13.

      1. Odległość budynku mającego pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:

      1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

      a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

      b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

      2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.

      2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.

      3. Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

      4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.

  34. Maciej pisze:

    Dzień dobry,
    Mam wąską działkę o w kształcie trapezu o długości 91m. Szerokość frontu to 10m, a na końcu działki szerokośc wynosi 9m. Działka z dwóch ston na dojazd droga asfaltową.
    U sąsiada z lewej strony na działce o szerokości około 12m stoją dwa budynki:
    1/ od strony gdzie moja działka ma szerokość 10m, w granicy z moją działką stoi budynek mieszkalny o długości 11,5m
    2/ od strony gdzie moja działka ma szerokość 9m, w odległości 1,5 od granicy stoi budynek mieszkalny ze ścianą bez okien.
    Działka sąsiada z prawej strony ma szerokość około 23m i jest na niej zbudowany budynek gospodarczy w odległości 4 m od granicy z moją działką.
    Ze względu na dojazd z dwóch stron, swoją działkę chciałbym podzielić na dwie części i wybudować budynek mieszkalny w granicy działki od strony gdzie moja działka ma szerokość 10m. Budynek byłby takiej samej długości i wysokości jak budynek sąsiada. Jakie odległości muszę zachować od granicy z sąsiadem z prawej strony? Czy dla tak wąskiej działki jest możliwość budowy od granicy do granicy? Dla tego terenu nie ma jeszcze MPZP.
    Czy od strony gdzie moja działka ma szerokość 9m, a dom sąsiada z lewej strony stoi w odległości 1,5 od granicy z moją działką, można budować dom? Jeśli tak to jakie odległości należy zachować od domu sąsiada i od granicy działki? Działka u sąsiada z prawej strony w tej części jest niezabudowana. Czy w takim razie można wybudować dom w granicy z tym sąsiadem?

  35. Beata pisze:

    Witam,
    Budynek gospodarczy sąsiada stoi w granicy z moją działką,w granicy ma ścianę murowaną ponad dach ok 30cm. Chcę zbudować dom w odległości po przekątnej 4m od tego budynku. Czy to możliwe?

  36. Bożena pisze:

    Witam zakupilam działkę dosc duza o powiezchni 0.6000m budowlana z ogrodem sliwkowym.Okazalo sie ze sasiad ma zgodę na budowę ogromnej przechowalni w granicy na odcinku gdzie sa owoce szerokosci 6 m i wysk 9m..Co moge zrobic aby taki moloch nie zaslonil mi ladnej dzialki.prosze o pomoc 604117093 bozena

  37. Eliza pisze:

    Witam,
    jestesmy juz na etapie,na ktorym chcemy zaczac budowe tarasu. Taras tak zaprojektowalismy,ze fundament ten rowniez chcemy polozyc z boku elewacji,na ktorym maja byc polozene plyty betonowe o szerokosc 60 cm. I w tym momencie zmniejsza sie granica do sasiada z 4m robi sie 3,40. Czy jest potrzebne w tej sutuacji pozwolenie?
    Z gory dziekuje!
    Pozdrawiam

    • arch pisze:

      Nie bardzo rozumiem. 4 metry się tyczy ściany z otworami okiennymi. Gdzie ten taras będzie miał ścianę z oknem? :)

  38. Mirek pisze:

    Witam,
    Sąsiad postawił na swojej działce przylegające do mojej działki: „kiosk ruchu” zaadoptowany na domek letniskowy, dom kempingowy w amerykańskim stylu (jest to długi drewniany kontener na kołach) i tradycyjną wygódkę. Nie pytał nas i nie informował, że w taki sposób planuje postawić te obiekty. Nie są to obiekty trwale związane z podłożem. Za dwa lata zamierzam wybudować na wynajem dwa domki i jego budynki trochę zakłócają estetykę miejsca. Czy oprócz prośby można posiłkować się jakimiś przepisami.

    • arch pisze:

      Obawiam się, że Prawo Budowlane nie reguluje spraw „wozu Drzymały” i estetyki miejsca. Estetykę może, ale nie musi wymagać gmina w pewnym zakresie. Ale to są zawsze suche zapisy, a urody architektury nie da się skodyfikować. Albo architekt ma oko do proporcji i materiałów i dobry gust albo nie i niestety prawo tutaj nie jest w stanie pomóc. Raczej odwrotnie 😛

  39. yarro pisze:

    Witam

    Chcem nadbudować budynek mieszkalny jednorodziny w zabudowie mieszkaniowej.
    -Budynek mieszkalny drewniany.
    -Od strony zachodniej po granicy działki
    -Od strony wschodniej 1,30 od granicy działki

    Pytania:
    1.Czy konieczny jest ogniomur od strony wschodniej
    2.Jesli tak czy koniecznie musi być murowany, obawiam się że ściany drewniane nie wytrzymają murowanej nadbudowy.

    • arch pisze:

      Są systemy ścian drewnianych, które mają papiery pożarowe.
      1.3m to chyba trochę za blisko? Chyba, że działka węższa niż 16m?

  40. xnita pisze:

    Witam,
    mieszkam na osiedlu domków w zabudowie bliźniaczej, powierzchnia działek wynosi ok. 500m2. Teren jest górzysty ze spadkiem, a ziemia gliniasta. Powierzchnia działek wraz z domem i podjazdami jest zabudowana powierachnią ok. 200m2.
    Obecnie nowy sąsiad zabrukował prawie cały ogród-powierachnie 150m2-w technologii 50cm wykopu,ułożenie podbudowy-geowłóknina, tłuczeń, ułożenie warstwy podkładowej (piasku z cementem), ułożenie kostki, zasypanie kostki piaskiem z cementem. .
    Nie zachował przy tym żadnych wymaganych odległosci od granic sąsiednich działek. Odległość parkingu Do mojej działki wynosi zaledwie 1m, do granicy lasu 0.
    Na tym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla miasta jest studium i jest w nim przeznaczenie MN-mieszkaniowe jednorodzinne. W nadzorze budowlanym nie dostałam jasnej odpowiedzi. Czy sąsiad ma prawo tłumaczyć sie tym, iż będzie wybrukowany podjazd wykorzystywać jako taras pod lezak (choc parkuje tam samochody tuż przy granicy z moją działką) i czy pomimo braku planu obowiązuje tu jakaś powierzchnia biologicznie czynnna -bo zabudował ponad 70% działki. Co z wymaganymi odległościami od granic działki-czy nie mają one w tym przypadku znaczenia, jak tłumaczył mi nadzór.
    z góry dziękuje za wszelką pomoc

    • arch pisze:

      Sąsiad na jakiejś podstawie uzyskał pozwolenia na budowę przecież. Skro nie ma planu na podstawie decyzji WZ, a w tej decyzji jest podany % powierzchni biologicznie czynnej. Poza tym w projekcie jest Projekt Zagospodarowania Terenu, który określa gdzie jest powierzchnia utwardzona i miejsca postojowe. Jeśli jest jedno miejsce postojowe, to można interpretować, że jest bez wymagań, bo przepis mówi o liczbie mnogiej.

  41. Artur pisze:

    Witam, Chciałbym postawić budynek gospodarczy na wszelkie narzędzia ogrodowe o wymiarach 2 x 2m i do tego obok altanę o wymiarach 3 x 3 m.
    Działka graniczy z dwóch stron z sąsiadami , wymiary boku działki to ok 12,4 m x 31 m .Na działce stoi dom z dobudówką i przedziela ja na dwie mniej więcej części nie zabudowane zieleni. Budynek gospodarczy i altana miała by stanąć na boku 12,4 m .Chodzi mi jak blisko mogę się dosunąć do sąsiadów, czy na granicy czy 1,5 m .Czy lepiej zrobić to jako jedno długie pomieszczenie i do budynku gospodarczego dostawić altanę lub jako garaż tylko z samym zadaszeniem. Dziękuję.

  42. Sebastian pisze:

    Witam.
    Mam działkę o szerokości 20m. Warunki zabudowy ograniczają odległość budynku od granicy z jednej strony do 5m. Z drugiej strony graniczę z sąsiadem. Czy w takim przypadku realne jest zbliżenie się ścaną bez otworów do 1,5m do granicy z sąsiadem? 20m – 5m (warunki zabudowy)=<16m.

    Z góry dziękuję za pomoc!

    • arch pisze:

      Bez uzyskania odstępstwa od przepisów ściana bez otworów 3m od granicy działki.
      Tak wynika wprost. Ale może da się wymyślić inną interpretację. Proszę o kontakt na info@solidnyarchitekt.pl,
      to przemyślimy sprawę.

  43. robert pisze:

    Witam
    Zamierzam wybudować budynek magazynowy (hala z blachy trapezowej) o powierzchni ok 1000m2 chciałbym postawić go 4m od granicy działki sąsiedniej. Projektant, którego planuję wynająć twierdzi, że z racji, że jest to budynek „PM” musi być oddalony od granicy działki o 7,5m ze względu na przepisy PPOZ ponieważ działka sąsiednia jest niezabudowana i przeznaczona pod budownictwo przemysłowe co z przepisu 272 z warunków technicznych wynika że jest to połowa odległości 15m. Czy ma on rację ??

    • arch pisze:

      Co do artykułu 272 to ma rację. Natomiast zawsze warto poradzić się dobrego strażaka – konsultanta do spraw pożarowych, bo oni na wyrywki znają przepisy PPOŻ i wiedzą jak je interpretować. Są spore szanse, że strażak wymyśli satysfakcjonujące rozwiązanie. Nie znam szczegółów, np. planowanego obciążenia ogniowego wynikającego z charakteru składowanych materiałów w budynku ale być może ściana w odporności ogniowej od strony granicy wystarczy, żeby się zbliżyć bardziej do granicy?

  44. art pisze:

    Witam

    Chciałbym spytać. Podoba mi się projekt w którym dom ma długość 22 metry.
    Moja działka ma 38 metrów głębokości.

    W gminie powiedzieli mi że od drogi mogę się budować 15 metrów

    Po odliczeniu 4 m na tył projekt ten mi się nie zmieści . Czy jest możliwość postawienia domu nie utrzymując tych 15 metrów ?

    pozdrawiam Artur

    • arch pisze:

      Prawo lokalne ma pierszeństwo nad przepisami szczególnymi. Jeśli Miejscowy Plan przewiduje linię zabudowy na 15m od drogi, to trudno to będzie obejść. To jest Uchwała Rady Gminy, jedyna opcja to wniosek o zmianę planu, ale to możę trwać latami.