Jakie prawa i obowiązki ma inwestor

Posted on by on Październik 13th, 2012 | 0 Comments »
Udostępnij!

 

Jakie prawa i obowiązki ma inwestor?

Photo by woodleywonderworks on Flickr, via Creative Commons

  Przepisy prawa określają w Ustawie Prawo Budowlane jasne zasady odpowiedzialności i kompetencji poszczególnych uczestników procesu budowlanego. W świetle ustawy uczestnikami tego procesu w większości są osoby, a nie instytucje. Innymi słowy – stroną w postępowaniu nie jest pracownia architektoniczna, czy firma wykonawcza, a konkretne osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Uczestnikiem tego procesu też jest  inwestor, którego prawa i obowiązki w procesie inwestycyjnym przedstawiam poniżej. Zawiły język prawniczy jest odstręczający dla większości ludzi, którzy stykają się z nim sporadycznie, ale przy inwestycjach budowlanych koniecznym jest zrozumienie przynajmniej podstawowych przepisów, jakimi rządzi się ta dziedzina życia. To pozwoli na uniknięcie poważnych problemów, w jakie jakie można wpaść nie stosując się do nich.  W większości przypadków, żeby zacząć użytkować obiekt budowlany trzeba nie tylko uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, ale również pozwolenie na użytkowanie. Wiąże się to z przejściem całego procesu inwestycyjnego pod kątem formalnym również i nie ma tutaj raczej drogi na skróty. 

Ustawa Prawo budowlane w sposób jednoznaczny określa uczestników procesu budowlanego – są to jedynie: 

  • Inwestor
  • Projektant (w tym architekt)
  • Kierownik budowy.     

Inwestor to osoba fizyczna lub prawna – w jej imieniu realizowana jest inwestycja budowlana. Może on budować na potrzeby własne, lub na potrzeby przyszłych użytkowników (developer). Inwestor powinien dysponować tytułem prawnym do nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane. Może to być prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczone prawo rzeczowe, albo inne – np. dzierżawa czy użyczenie.

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:   

  • opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów, (w praktyce inwestor zleca opracowania projektowe odpowiednim projektantom. Pieczę nad całym opracowaniem wraz z zapewnieniem sprawuje architekt – z wyjątkiem budowli inżynieryjnych).
  • objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy, (w praktyce przy bardziej skomplikowanych obiektach inwestor dokonuje wyboru generalnego wykonawcy w drodze przetargu, a generalny wykonawca zapewnia zatrudnienie kierownika budowy. Formalnie to kierownik budowy jest stroną w postępowaniu budowlanym, a nie firma budowlana, która go zatrudnia.
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, (plan BIOZ jest elementem składowym projektu budowlanego – w praktyce opracowywanym osobno dla każdej branży przez projektanta. Część architektoniczną opracowuje architekt, konstrukcyjno budowlaną inżynier konstruktor i tak dalej. Pieczę nad całym projektem budowlanym i koordynacją opracowań branżowych wchodzących w jego skład sprawuje architekt – formalnie projektant części architektonicznej projektu budowlanego – o różnicy w pojęciach architekt – projektant napiszę w osobnym wpisie.
  • wykonania i odbioru robót budowlanych, (w praktyce sprowadza się zlecenia wykonania firmie wykonawczej i formalnego odbioru poszczególnych części prac poprzez wpis do dziennika budowy).
  • w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. W decyzji o pozwoleniu na budowę organ może nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu, robót budowlanych lub warunków gruntowych bądź przewidywanym wpływem na środowisko Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa określił w drodze zarządzenia rodzaje obiektów budowlanych, przy których realizacji jest obligatoryjne ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego)  

Inwestor zgodnie z przepisami prawa budowlanego ma prawo: 

  • ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie, (Jeżeli inwestor nie chce sam sprawować nadzoru i kontroli na budowie ma prawo powołać inspektora nadzoru inwestorskiego. Inspektor nadzoru inwestorskiego musi posiadać uprawnienia budowlane co najmniej takie jakie są wymagane do kierowania budową lub robotami budowlanymi w stosunku do których pełni swoją funkcję. Nie wolno jednak łączyć funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.),
  • zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego (Inwestor może wymagać od projektanta sprawowania nadzoru aktorskiego, który polega na kontrolowaniu zgodności przeprowadzanych prac z projektem budowlanym W praktyce podczas nadzoru projektant może aprobować lub nie wprowadzenie zmian w projekcie np. w przypadku proponowania przez kierownika budowy rozwiązań zamiennych w stosunku do zaprojektowanych.   

Podczas realizacji inwestycji inwestor ma obowiązek uzyskać odpowiednie decyzje administracyjne, które regulują możliwość rozpoczęcia i prowadzenia robót oraz użytkowanie nieruchomości po zakończeniu budowy. Inwestor jest głównym adresatem przepisów dotyczących przebiegu procesu budowy oraz szeregu decyzji administracyjnych. W praktyce wykonywaniem obowiązków inwestora może zajmować się inny podmiot do tego uprawniony, np. inspektor nadzoru inwestorskiego lub generalny wykonawca inwestycji. Zawsze pozostaną to jednak prawne obowiązki inwestora.

  • uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, (którą w gminie wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Jest ona wydawana w przypadku, gdy na obszarze planowanej inwestycji nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Decyzja ta (lub zapisy planu) będzie następnie podstawą opracowania projektu budowlanego),
  • uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,  (Projekt Budowlany jest dokumentem i musi być wykonany przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, a jego zakres i forma są ustalone szczegółowo przepisami prawa. Jest koniecznym warunkiem uzyskania decyzji o pozwolenia na budowę, wydawanej przez właściwy organ. Pozwolenie na budowę jest ważne przez trzy lata i w tym okresie trzeba przystąpić do realizacji inwestycji. Wymaga to od inwestora ustanowienia kierownika budowy i zawarcia umów na wykonanie robót budowlanych. Funkcje kierownika budowy i kierowników robót mogą pełnić wyłącznie osoby posiadające właściwe uprawnienia budowlane).   

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę Inwestor zobowiązany jest zawiadomić pisemnie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, (wymagających pozwolenia) właściwy organ oraz projektanta sprawującego nadzór autorski przynajmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót. Jednocześnie Inwestor występuje do właściwego organu by wydał mu dziennik budowy. Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności przebiegających w toku budowy. Do pisma zawiadamiającego o rozpoczęciu prac należy dołączyć oświadczenia:   

  • kierownika budowy i kierowników robót, stwierdzające przyjęcie obowiązków kierowania,
  • inspektora lub inspektorów nadzoru inwestorskiego stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego

O zmianie kierownika budowy lub kierownika robót, a także inspektora nadzoru inwestorskiego czy też projektanta sprawującego nadzór autorski należy bezzwłocznie zawiadomić na piśmie organ wydający pozwolenie na budowę, podając od kiedy nastąpiła zmiana i dołączając do zawiadomienia oświadczenia tych osób o przyjęciu obowiązków.  

W czasie trwania budowy inwestor ma prawo wstępu na teren budowy i dokonywania wpisów w dzienniku budowy. Dziennik budowy na czas trwania prac powierzany jest kierownikowi budowy, który ponosi odpowiedzialność za prawidłowe prowadzenie i przechowywanie dziennika.  

Jeśli niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu przeprowadzenia prac przygotowawczych lub prac budowlanych inwestor ma obowiązek uzyskać zgodę właściciela tej nieruchomości, budynku lub lokalu przed rozpoczęciem robót oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i termin korzystania z tych obiektów a także ewentualna rekompensatę z tego tytułu. Ewentualne szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu musi naprawić inwestor.  

Po zakończeniu budowy inwestor powinien zgłosić obiekt do użytkowania lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Tą kwestię reguluje decyzja o pozwoleniu na budowę. Kwestie związane z odbiorem budynku i ewentualnym obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz procedurami z tym związanymi przedstawię w kolejnych wpisach.

« Projekt konkursowy Urzędu Miasta Kołobrzeg
Bar na Pomorzu – rozbudowa i zmiana sposobu użytkowania »

No Comments